中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者|蔡若愚
近日，四川省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年將啟動“電梯工程行動”，通過“以獎代補”的形式，安排專項資金支持符合條件的老屋加裝電梯項目。
四川不是第一個吃螃蟹者。早在四川之前，上海、廣州等多地均曾密切關(guān)注過此事，且出臺了一些相關(guān)政策。今年北京市兩會上，市人大代表溫瀚英也建議，在基礎(chǔ)設(shè)施較差的老舊小區(qū)里，養(yǎng)老配置要有所體現(xiàn)，尤其是一些低層的老舊小區(qū)沒有電梯，應(yīng)加裝電梯和為老人特制的扶手?？梢灶A(yù)見的是，伴隨著老齡化社會的到來，住在老樓里的老人們，對于電梯的需求只會越來越多。
中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解到，目前各地對老樓加裝電梯項目的探索正在加快，政策支持也在加強，老樓加裝電梯正在迎來一個新的機(jī)遇期。
需求多，實現(xiàn)的少
上海閘北區(qū)陸豐小區(qū)里的兩幢6層舊樓，成為舊樓加裝電梯的一個經(jīng)典案例。早在2002年，這里的2號樓和4號樓居民就有了給老樓裝部電梯的想法。于是居民們自掏腰包，不僅補貼電梯與大樓施工的建筑成本，而且每戶還新增了10余平米面積。
如今，十幾年過去，2號樓和4號樓居民不僅上下樓有電梯，而且得益于房價上漲，每戶新增的面積跟著增值，彌補當(dāng)年的付出已經(jīng)綽綽有余。
陸豐小區(qū)的案例是一個雙贏案例。據(jù)小區(qū)保安透露，該案例后來頻繁見諸報端，普陀、寶山、虹口、浦東等上海其他城區(qū)的小區(qū)都來“考察學(xué)習(xí)”過，但最后都沒有了音訊，鮮有成功案例。
究其原因，陸豐小區(qū)作為上海首例的特殊性，其享受到的一系列優(yōu)待是后來者無法復(fù)制的。
優(yōu)待之一，是社會對“加層加面積”初衷的寬容。據(jù)悉，2002年時居民最初想裝電梯的首要原因并不是簡單地加部電梯，而是借此“加層加面積”，由此緩解老式公房布局不合理、使用功能簡陋等缺點。由此，兩幢老樓的改造相對較大，除了電梯之外甚至還蓋了一層樓，原先1層用戶如今搬到了7層居住。但現(xiàn)如今，全國大部分社區(qū)對私自“加層加面積”都明令禁止。
優(yōu)待之二，是政府對推動“首例”的決心。為了促成老樓加裝電梯的國內(nèi)最早范例，當(dāng)時針對該項目的許多審批一路開了綠燈，包括小區(qū)容積率、棟距、原來樓房結(jié)構(gòu)，甚至是每戶居民房產(chǎn)證面積的更改都在短時間內(nèi)完成了。小區(qū)保安在接受媒體采訪時也坦言：“還是政府牽頭做的話好做，其他小區(qū)要是自籌資金，自己找施工單位建設(shè)的話真的很難?！?/span>
陸豐之后，上海之外，失去這些優(yōu)待的后來者們就沒有那么順利了。數(shù)據(jù)顯示，在四川達(dá)州，沒有安裝電梯的高層住宅就有近5000棟，但過去兩年間一共就安裝了兩臺；即便在表現(xiàn)堪稱優(yōu)秀的廣州，其5萬幢舊樓中，每年增設(shè)電梯的也不過百余幢。
需求多，但能實現(xiàn)的少，已經(jīng)成為國內(nèi)老樓加裝電梯項目的殘酷現(xiàn)實。
安裝一部電梯需要多少步驟？
為什么裝部電梯那么難？不妨來分析一下其間需要經(jīng)歷的種種步驟。
首先，在初步明確大家都想安裝的前提下，打聽一下老樓加裝電梯的價錢幾何是第一步。這一步還比較簡單，一般問電梯公司都能告訴你。上海市電梯行業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，目前電梯價格已有所下降，一線品牌的電梯價錢大概在15萬~20萬元左右，加上電梯井施工、申請安裝等其他費用大約40萬~50萬元。當(dāng)然，這是安裝的價錢，后期還有維護(hù)成本、使用電費等，估計每年最低數(shù)千元。這樣計算出的總價，均攤到每戶，幾萬元是平常的事。
其次，如果確定價錢可以承擔(dān)，那么老樓里的居民就可以開始協(xié)商了——這一步被認(rèn)為是分歧的開始。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會原副主任、新聞發(fā)言人張農(nóng)科曾表示，關(guān)于老舊住宅樓的上下樓問題，是世界性的問題，難度不在技術(shù)上，而是業(yè)主的意見難以統(tǒng)一。
一般說來，越是高層住戶，對電梯需求越是迫切；越是樓層低，越是無所謂，甚至要求其他居民對電梯噪音等問題進(jìn)行補償。樓層越多，利益關(guān)系越復(fù)雜，對這項昂貴支出的分擔(dān)方式就越容易起矛盾。再加上現(xiàn)代社會本來鄰里往來就少、感情生疏，一言不合極易一拍而散。很多老樓加裝電梯的項目遲遲難以推進(jìn)甚至就此夭折，就是因為協(xié)商不定。
中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，比較容易成功的案例基本來自熟人社區(qū)。如珠海市最先審批通過并建成投入使用的老樓加裝電梯案例，就是一棟原外經(jīng)貿(mào)局的干部住宅樓，大家都是同一單位的同事，溝通協(xié)調(diào)比較方便；同樣，從廣州已加裝電梯的舊樓來看，主要以公安系統(tǒng)、民航系統(tǒng)、農(nóng)業(yè)廳、發(fā)改委、法院等單位的宿舍小區(qū)為主。
最后，如果大家的需求足夠強烈，不懼協(xié)商艱難終于敲定了一份各方還算滿意的支出分配方案，那么就可以進(jìn)入行動階段了。不過，行動階段要闖的關(guān)仍然多如牛毛：
一是需要委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計工程圖紙，并征求相關(guān)業(yè)主的意見。設(shè)計要求增設(shè)電梯后的老樓，在建筑間距、建筑日照、消防安全、建筑平面設(shè)計、結(jié)構(gòu)安全等方面均滿足相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。
二是向規(guī)劃部門申報上述設(shè)計方案，并進(jìn)行批前公示、修改設(shè)計、征求意見等一系列步驟。
三是在設(shè)計方案過審后，確定施工單位和監(jiān)理單位，并在建設(shè)行政主管部門辦理安全、質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。
四是到消防監(jiān)督機(jī)關(guān)進(jìn)行消防設(shè)計備案；到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門辦理電梯施工開工告知。
五是電梯竣工后，辦理建設(shè)工程規(guī)劃驗收手續(xù)，驗收合格后，向市城建檔案館移交建設(shè)檔案，并向建設(shè)行政主管部門辦理竣工驗收備案。
六是向質(zhì)監(jiān)部門申報電梯完工后的監(jiān)督檢驗，檢驗合格后辦理使用登記手續(xù)。
上述步驟，可能在不同地區(qū)有次序上的先后，根據(jù)施工金額大小，繁瑣程度略有差異，但總的來說，已經(jīng)足夠考驗?zāi)托?。有人統(tǒng)計過這期間需要打交道的部門，多達(dá)十幾個，加蓋的公章，多達(dá)46個。
迎來新機(jī)遇
老齡化程度近30%的上海，堪稱全國最“老”的城市，也是老樓加裝電梯需求最旺的城市之一。早在2012年，上海市老年基金會就通過與多方合作，開始“多層住宅加裝助老電梯”公益項目的試點調(diào)研，隨后選定7幢樓開展試點工作。2014年初，上海市政府又出臺政策，對既有多層住宅加裝電梯項目給予施工金額40%的補貼，最高每臺不超過24萬元。
與此同時，上海市還在老樓加裝電梯項目上試水了大熱的PPP模式。2014年，“上海市城區(qū)舊住房綜合改造（加層、加梯）6+1項目”推出，采取市場化運作模式，其具體的操作思路是：成立投資建設(shè)集團(tuán)、保障技術(shù)平臺；以業(yè)主同意以土地使用權(quán)在舊樓上加層為前提，為老舊住房加裝電梯、建設(shè)車庫以及改善外墻保溫等條件；建成后加層面積歸投資者，銷售后入賬核算，在凈利潤中協(xié)商留成公益金。以此方式，達(dá)到“政府為居民做公益、受益業(yè)主不掏錢、投資承建者有微利”的目的。
上述種種，都是在打破過去以住戶自籌為主的籌資方式，緩解老樓加裝電梯面臨的資金難題。中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解到，伴隨著各地老齡化程度的加深、居家養(yǎng)老訴求的加大，老樓加裝電梯市場正在迎來新機(jī)遇。最大的亮點就是不少省市政府正逐步加入到對老樓加裝電梯項目進(jìn)行補貼的大軍中。
進(jìn)入2015年，四川省啟動的“電梯工程行動”把符合條件的既有住宅，納入危舊房棚戶區(qū)改造范圍，給予政策和資金支持。而日前南京市財政局局長翁國玖在回應(yīng)電梯問題上也表示，目前南京市在研究落實的方案大約是市、區(qū)、個人按6的比例承擔(dān)。
資金問題是老樓加裝電梯的三大難題之一，解決了資金問題，余下還有協(xié)商問題和審批問題。
上海市電梯行業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者透露，始于2012年的“多層住宅加裝助老電梯”公益項目，電梯本身由廠家無償提供。即便如此，7幢試點樓如今只成功安裝了一幢，其他樓或者由于業(yè)主協(xié)商不一致，或者由于政府審批方面的問題，迄今仍未能裝成。由此看來，資金之外的兩大難題，應(yīng)成為下一步的政策重點。
協(xié)商方面，近年來政策已有所放寬。上海2011年出臺的指導(dǎo)意見中，要求既有住宅增設(shè)電梯需經(jīng)所在幢房屋全體業(yè)主的同意，同時還需征得同一小區(qū)其他2/3以上業(yè)主的同意，條件相對苛刻。但其后各省市政府出臺的政策中，同意比例大多已放寬至所在幢房屋全體業(yè)主的2/3，協(xié)商成本有所降低。
審批方面，仍有拓展空間?！吧虾ｌo安區(qū)區(qū)長曾特意召集各部門，針對老樓加裝電梯的事召開會議。但事后申請審批，具體到一個一個部門，還是難?！鄙虾Ｊ须娞輩f(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者表示，主要可能是政府不希望直接推，而是走市場化道路。如前所述，對老樓加裝電梯項目多有嘗試的上海，已經(jīng)率先推出了一套市場化運作的模式。
相比之下，福州市選擇了一條保守推進(jìn)的道路，但也成為了國內(nèi)典范。據(jù)悉，福州市政府在行政服務(wù)中心專設(shè)了舊樓加裝電梯一條龍服務(wù)窗口，專門受理和辦理有關(guān)審批手續(xù)。經(jīng)過不斷調(diào)整完善，去年審批時間已縮短為一周以內(nèi)。
鏈接
老樓加裝電梯現(xiàn)有政策一覽（部分省市）
北京
2010年，北京出臺了《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見》，提出加裝電梯所需資金以業(yè)主自籌為主，房改房原售房單位同意的，可以使用房改售房款。但《意見》未對同意人數(shù)比例提出具體要求。
上海
2011年，上海市發(fā)布《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》，要求增設(shè)電梯需經(jīng)過所在幢房屋的全體業(yè)主同意；涉及占用小區(qū)土地或?qū)Ｓ胁课坏?，?yīng)當(dāng)征得相關(guān)權(quán)利業(yè)主2/3以上同意。但《意見》對資金籌集來源未作明確表述。
2014年，上海市財政局明確對既有多層住宅加裝電梯項目給予施工金額40%的補貼，最高每臺不超過24萬元。
廣州
2012年，《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》正式施行，規(guī)定符合條件的4層及以上舊宅都可以依法申請加裝電梯，人數(shù)和面積雙重2/3的業(yè)主同意（專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)業(yè)主同意2/3以上）即可加裝電梯。不過，在加裝電梯容易產(chǎn)生糾紛的“低層住戶補償、高低層住戶加裝電梯出資標(biāo)準(zhǔn)”等方面，仍然沒有明確規(guī)定。
目前，廣州市正在制定《既有住宅增設(shè)電梯集資分?jǐn)傎M用的參考標(biāo)準(zhǔn)》，預(yù)計今年5月出臺。
福州
2012年，福州市出臺《關(guān)于福州市既有住宅增設(shè)電梯的意見》，對同梯號業(yè)主一致同意的情況免去批前公示，2/3以上戶業(yè)主同意的情況才需要進(jìn)行公示。
福州市政府還在行政服務(wù)中心專設(shè)了舊樓加裝電梯一條龍服務(wù)窗口，專門受理和辦理有關(guān)審批手續(xù)。在政府有關(guān)部門的積極支持下，截至2013年，福州市已有200多座舊樓受理并審批成功，舊樓電梯加裝數(shù)量居全國之首。
廈門
2011年，廈門市政府出臺政策，明確老舊住宅加裝電梯，財政補貼50%。
廈門市建設(shè)局網(wǎng)站上可以搜到有關(guān)老舊住宅加裝電梯的各種文件信息，如財政補貼資金申請表、加裝電梯技術(shù)服務(wù)申請辦事指南、不同樓層間出資（補償）比例的指導(dǎo)意見等。
此外，廈門市建設(shè)局組織相關(guān)人員對本市已加裝電梯的老舊住宅進(jìn)行走訪，選擇代表性梯號的加裝過程進(jìn)行分類解析，匯集60個業(yè)主關(guān)于鄰里協(xié)商、技術(shù)方案選擇、費用分?jǐn)?、低樓層補償?shù)雀鞣矫娴慕?jīng)驗，在2014年發(fā)布在官方網(wǎng)站上供相關(guān)業(yè)主和單位參考、借鑒。
